Co do zasady, kiedy ktoś już decyduje się na upadłość konsumencką, jest w stanie niewypłacalności i godzi się z wszelkimi następstwami postępowania. Jak wspominaliśmy już wielokrotnie, w chwili wydania postanowienia o ogłoszeniu upadłości konsumenckiej cały majątek dłużnika staje się masą upadłości.
Co jeśli w skład tego majątku wchodzi nieruchomość? Ona również staje się elementem masy upadłości.
Jeśli nieruchomość stanowi własność na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej to do masy upadłości wchodzi cała nieruchomość. Drugi z małżonków powinien wtedy zgłosić wierzytelności do masy upadłości w wysokości wartości połowy nieruchomości. Niestety nie będzie on korzystał z pierwszeństwa zaspokojenia a ustawi się niejako w kolejce z innymi wierzycielami.
Jeśli w chwili sprzedaży nieruchomości upadły zamieszkiwał w niej to może starać się o wydzielenie środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Kwota o jaką można się starać to zakres od 12 do 24 krotności średniej ceny najmu nieruchomości o podobnych parametrach do sprzedanego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości. Wniosek o środki takie powinien być złożony od razu po sprzedaży nieruchomości przez Syndyka. Przyznane środki wypłacane są jednorazowo, nie jest konieczne wykazanie przez dłużnika na co zostały przeznaczone, nie podlegają zajęciu.
Co jeśli wielokrotnych prób Syndyka nieruchomość nie zostanie sprzedana?
Dzieje się tak najczęściej z nieruchomościami mało atrakcyjnymi lub z udziałami w nieruchomościach. Jeśli Syndyk uzna, że sprzedaż takiej nieruchomości jest ekonomicznie nieopłacalna lub niepotrzebnie wydłuża postępowanie może starać się aby Sąd wyłączył tą nieruchomość (lub jej udział) z masy upadłości. Oznacza to dla upadłego tyle, że postępowanie upadłościowe będzie trwało dalej lub nawet się zakończy a on nadal pozostanie właścicielem nieruchomości (lub swojego udziału). Konsekwencją takiego działania jest to, że wpisani do księgi wierzyciele hipoteczni mimo zakończenia postępowania upadłościowego mogą nadal podejmować próby zaspokojenia z tej nieruchomości. Wpisy hipotek nie są wykreślane z księgi po zakończeniu postępowania upadłościowego.
Co zrobić jeśli nie chcemy aby nasza nieruchomość została zakupiona przez osobę trzecią?
Z tym również do czynienia mamy często gdy dłużnik jest współwłaścicielem nieruchomości i nie chce żeby do jego rodziny wprowadził się ktoś obcy. Tu rozwiązania są dwa.
- Sprzedaż przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości. Pisaliśmy już o tym w artykule Wyzbywanie się majątku przed ogłoszeniem upadłości to błąd ?
Pamiętajmy więc o zachowaniu odpowiednich terminów żeby nasza czynność nie była bezskuteczna w stosunku o masy oraz jeżeli decydujemy się na sprzedaż naszego majątku to aby czynność ta nie została uznana za bezskuteczną nie możemy doprowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli. Jak to zrobić? Najlepiej wykazać przekazanie otrzymanych funduszy na spłatę wierzycieli lub zachować je w gotówce dla syndyka i „masy upadłości”.
- Przygotowana likwidacja czyli tzw. pre-pack
Przygotowana likwidacja polega na tym, że (najlepiej) wraz z wnioskiem o ogłoszenie upadłości składamy dodatkowy wniosek, który ma doprowadzić do sprzedaży nieruchomości (może to również dotyczyć innych składników majątku) konkretnej, wskazanej przez nas osobie. Wniosek ten musi zawierać co najmniej cenę i wskazanie potencjalnego nabywcy. Jeśli cena nie jest rażąco zaniżona to wniosek taki m.in. ze względów ekonomicznych podlegać będzie uwzględnieniu.